Il mutuo casa è una particolare forma di finanziamento a lungo termine al quale un privato può ricorrere nel caso intenda acquistare o ristrutturare un immobile per usi abitativi.

Si tratta di un’operazione rilevante dal punto di vista economico, sia perché le cifre in gioco sono sempre significative, sia perché la durata dell’operazione impegna il richiedente per molti anni: si va infatti tipicamente da un minimo di 10 a un massimo di 30 anni, anche se alcune banche concedono scadenze ancora più lunghe.

Pressoché tutte le banche propongono questo tipo di finanziamento (di cui esistono varie tipologie): sul mercato dei mutui le offerte sono davvero numerose e il primo passo da fare è avviare un confronto per capire qual è la proposta migliore per le proprie esigenze.

La simulazione online del mutuo

La simulazione del mutuo è ormai una procedura richiedibile direttamente online ed estremamente utile, poiché permette di effettuare un confronto dettagliato tra i diversi finanziamenti in tempi rapidi

Di fatto, inserendo pochi semplici dati relativi al mutuo su portali come Mutui.it (in particolare: finalità, valore della casa, importo richiesto e durata del prestito), all’immobile e al richiedente, è possibile conoscere tutti i dettagli del finanziamento, verificando anche la differenza che intercorre tra i mutui a tasso fisso e quelli a tasso variabile.

I simulatori funzionano tutti in modo simile e tra i dati più significativi vi sono l’importo della rata mensile, il TAN (Tasso Annuo Nominale), il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), il dettaglio degli interessi e degli altri costi e, ovviamente, l’importo totale del debito, dato dalla somma di capitale, interessi e spese.

Conoscere in anticipo la rata mensile è importante perché permette di valutare se il suo importo è sostenibile oppure no nel lungo termine. Se la risposta è negativa, è necessario rivedere alcuni parametri, per esempio l’importo richiesto o la durata, fino a ottenere una rata che sia compatibile con la propria capacità di rimborso.

Importanza del TAEG

Quando si valuta un finanziamento, che si tratti di un piccolo prestito o di un mutuo casa, uno degli indicatori più importanti da tenere in considerazione è il TAEG. Questo indice, infatti, evidenzia con chiarezza, in termini percentuali, il costo effettivo del finanziamento poiché oltre agli interessi, considera anche la maggior parte delle spese correlate al mutuo, per esempio quelle relative alla polizza incendio e scoppio, le spese di gestione, di apertura pratica e di incasso delle rate ecc.

Rimangono escluse dal TAEG solo le spese notarili, gli eventuali interessi di mora e, di norma, anche le spese di perizia.

Qualora si voglia avere un’idea del solo impatto degli interessi, è necessario verificare il TAN.

Mutuo a tasso fisso: la rata mensile non cambierà

Il mutuo a tasso fisso è caratterizzato dal fatto che il tasso di interesse pattuito resterà invariato per tutta la durata del mutuo.

Conseguentemente, la rata mensile sarà sempre del medesimo importo, a prescindere dall’andamento del mercato dei tassi. Il mutuo a tasso fisso, quindi, è un tipo di finanziamento che facilita la pianificazione delle spese poiché, fin dall’inizio, è noto il costo globale dell’operazione.

Un mutuo a tasso fisso tutela il richiedente da eventuali rialzi dei tassi, ma non permette di beneficiare di eventuali riduzioni.

Il mutuo a tasso variabile: la rata non è immutabile

Il mutuo a tasso variabile è caratterizzato dal fatto fatto che le rate cambieranno a seconda delle oscillazioni dei tassi sul mercato (in particolare degli Euribor). Infatti, in caso di rialzi, il tasso aumenterà e la rata diventerà più onerosa per il mutuatario. Al contrario, in caso di ribassi, il tasso si ridurrà e la rata sarà più leggera.

Il problema principale di questa soluzione è la sua imprevedibilità. Infatti, non è possibile fare previsioni nel lungo termine perché sono molti i fattori che influenzano i mercati dei tassi.

Quale scelta conviene fare?

Non c’è una risposta valida in senso assoluto a questa domanda. Un consiglio ragionevole che si può dare è quello di effettuare una simulazione e chiedere un parere al proprio commercialista o al consulente finanziario della propria banca.

Se si ricerca prevedibilità e protezione dalle oscillazioni dei mercati, il mutuo a tasso fisso è una soluzione adeguata. D’altro canto, se i tassi dei mutui variabili sono piuttosto bassi, se vi sono previsioni di una certa stabilità dei mercati e se si dispone di una buona capacità finanziaria che possa metterci al riparo da eventuali rialzi, il tasso variabile può avere senso e risultare conveniente.

Inoltre, si deve tenere conto che esistono anche soluzioni come surroga, sostituzione o rinegoziazione, grazie alle quali si possono migliorare le condizioni economiche di mutuo.