Nessun altro comparto del mercato immobiliare italiano ha attirato più capitali del retail nel primo semestre del 2026, che secondo CBRE ha raccolto circa 2,2 miliardi di euro in sei mesi. Il dato è in linea con il primo semestre del 2025. Nel solo secondo trimestre i volumi hanno raggiunto 1,5 miliardi, il 117% in più rispetto ai primi tre mesi dell’anno, come riporta il comunicato della società sul mercato commerciale italiano diffuso l’8 luglio. Nel complesso il mercato ha raccolto circa 7 miliardi di euro nel semestre, in crescita del 2% su base annua.
Una singola acquisizione in via Montenapoleone a Milano ha pesato molto sul dato, tuttavia il volume del trimestre si è appoggiato anche su una serie di compravendite di centri commerciali, retail park e outlet. Fuori dai centri urbani, nel primo semestre, gli investitori orientati al value-add hanno mantenuto una presenza forte, e proprio in questo segmento negli ultimi anni alcuni investitori europei hanno costruito portafogli di centri commerciali e retail park nel Paese.
Una pipeline da oltre un miliardo
Per il segmento cosiddetto good secondary, ovvero centri commerciali e retail park di buona qualità che non rientrano nella categoria prime, CBRE stimava a luglio una pipeline di oltre 1 miliardo di euro. Le operazioni erano attese nei sei-otto mesi successivi, e proprio in considerazione di questo flusso la società di consulenza prevedeva una contrazione dei rendimenti per questi attivi entro la fine del 2026.
Una conferma della previsione chiuderebbe una fase in cui, per anni, chi comprava centri commerciali ha preteso rendimenti nettamente superiori a quelli di altri comparti come compensazione per l’incertezza sul futuro del commercio fisico, come ricordava a fine agosto la testata di settore retail&food. La stessa analisi rilevava, invece, una selettività crescente da parte degli acquirenti.
Un’eventuale compressione dei rendimenti premierebbe quindi soprattutto le strutture con fondamentali operativi solidi, un’offerta commerciale coerente con il bacino di riferimento e una gestione attiva.
Fondamentali in miglioramento
Secondo Requadro, con la correzione dei valori degli ultimi anni il comparto offrirebbe probabilmente una combinazione più bilanciata tra reddito immediato e possibilità di apprezzamento futuro. A rendere gli immobili più appetibili contribuiscono, nella lettura della testata, presenze in crescita e vendite dei negozi che hanno retto. Nel primo semestre gli acquirenti guardavano ai centri commerciali, ma anche agli outlet e ai parchi commerciali, mentre nelle vie principali delle città il richiamo restava alto per capitali privati, family office e insegne che acquistano i propri spazi.
Pur con valori assoluti differenti, anche Savills attribuisce al retail circa 1,9 miliardi di euro di investimenti nel primo semestre, distribuiti su 29 transazioni. CBRE registra a sua volta canoni stabili nelle principali vie dello shopping. Nelle vie dello shopping di fascia alta, invece, a luglio i brand cercavano più metri quadrati di quanti se ne liberassero, gli spazi sfitti erano quasi assenti e gli affitti avevano toccato massimi storici.
Venditori e acquirenti a confronto
Una parte dell’offerta proviene con ogni probabilità da proprietari che negli anni scorsi hanno ridotto l’esposizione al retail e che nel 2026 hanno trovato un mercato più ricettivo per centri commerciali e retail park non più strategici per i rispettivi portafogli. Dall’altra parte, il capitale value-add e opportunistico mostra una crescente disponibilità ad acquistare asset che richiedono interventi di riposizionamento, rinegoziazione dei contratti o una revisione del mix merceologico.
La distanza tra le due prospettive crea spazio per operazioni in cui il prezzo d’ingresso conta, ma non esaurisce il potenziale di rendimento. Molto dipende dalla capacità del nuovo proprietario di intervenire sulla gestione, rafforzare l’offerta commerciale e stabilizzare i flussi di cassa. In un mercato più selettivo, questi elementi tendono a separare gli investimenti puramente opportunistici dagli attivi destinati a generare valore nel tempo.
Sul fronte del credito, le banche e gli altri finanziatori si contendono le operazioni, osservava CBRE a luglio, e questa concorrenza teneva bassi gli spread pur in un quadro in cui ottenere un finanziamento restava, nel complesso, agevole. Per gli acquirenti di asset retail da riposizionare, la disponibilità di finanziamenti a condizioni sostenibili rappresenta uno dei presupposti perché la pipeline si traduca in chiusure.
La finestra indicata da CBRE si estende dall’estate fino ai primi mesi del 2027. L’ultimo trimestre del 2026 rappresenta quindi il primo banco di prova per una previsione che, se confermata, riporterebbe il good secondary tra gli attivi sui quali gli investitori accettano rendimenti più contenuti.
Retail secondario, oltre un miliardo in pipeline: CBRE prevede rendimenti in contrazione
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